Где взять документы на квартиру: план БТИ, экспликация, техпаспорт

Планировать перепланировку, размечать электрику или проверять квартиру перед покупкой начинают с одного и того же вопроса: где взять план квартиры и таблицу помещений. Документов с планом несколько — поэтажный план, экспликация, техпаспорт, выписка ЕГРН, план застройщика, — и выдают их разные ведомства на разных условиях. Разбираем, какой документ для какой задачи, кому его выдадут и сколько это стоит.

Какой документ что содержит

Под «планом квартиры» люди имеют в виду четыре разных документа. Прежде чем что-то заказывать, стоит понять, какой из них решает вашу задачу — иначе легко заплатить за бумагу, в которой не окажется нужного.

Поэтажный план и экспликация: БТИ, МФЦ или mos.ru

В Москве поэтажные планы хранит и выдаёт ГБУ МосгорБТИ. Заказать можно тремя способами: в любом отделении БТИ, через центр госуслуг «Мои документы» (МФЦ) или онлайн на mos.ru — тогда готовый документ забирают в МФЦ или отделении БТИ.

• Кто может заказать: только собственник или представитель по нотариальной доверенности. Покупателю до сделки БТИ документы не выдаст.
• Что понадобится: паспорт, заявление, свежая выписка ЕГРН о праве собственности.
• Срок: официально до 10 рабочих дней, через МФЦ на пару дней дольше.
• Цена: по прейскуранту БТИ — порядка 2 000–3 000 ₽ за печать из базы; с выходом техника и обмерами дороже.

Документ выдадут «из базы» — то есть в нём будет то состояние квартиры, которое БТИ зафиксировало при последней инвентаризации. Если с тех пор в квартире что-то перестраивали без согласования, план разойдётся с реальностью — и это отдельная история (см. про красные линии ниже).

Есть и быстрый платный путь: обмерный план от кадастрового инженера — 1–7 дней и от 15 000 ₽. Его заказывают, когда план нужен срочно, по фактическим обмерам, а не по архиву БТИ.

Техпаспорт БТИ: если впереди перепланировка

Для согласования перепланировки в Мосжилинспекции нужен не просто план, а технический паспорт — для инспекции это исходные данные о квартире. Заказывается там же, в МосгорБТИ, в двух вариантах: печать из базы данных или с выходом техника и обмерами. Проектировщику техпаспорт нужен заранее — закладывайте около двух недель до старта проекта.

Выписка из ЕГРН: единственный документ, доступный каждому

Выписку из ЕГРН на любую квартиру может заказать любой человек — на Госуслугах или сайте Росреестра, электронная версия приходит за несколько минут — несколько дней и стоит несколько сотен рублей. В графической части выписки есть план этажа с выделенным контуром квартиры.

Важно понимать ограничения: контур в выписке — без внутренних размеров, для проекта или разметки электрики он не годится. А с марта 2023 года ФИО собственника в выписке для посторонних скрыто — проверить продавца можно только через выписку, которую закажет он сам.

Новостройка: план уже у вас на руках

В новостройке идти в БТИ чаще всего не нужно — план с размерами застройщик уже отдал:

• Приложение к ДДУ — планировка квартиры с размерами входит в договор.
• Личный кабинет застройщика — крупные девелоперы (ПИК, Самолёт и другие) выкладывают поэтажный план квартиры в приложении.
• Акт приёма-передачи и пакет документов при выдаче ключей.
• Проектная декларация на наш.дом.рф — планировки этажей доступны публично ещё до покупки.

Если квартиру только выбираете

У покупателя до сделки выбор невелик: БТИ работает только с собственником. Что остаётся:

1. Попросить документы у продавца. Техпаспорт или план БТИ с экспликацией — стандартная просьба при проверке квартиры; отказ показать их — сам по себе сигнал.
2. Заказать выписку ЕГРН самому — увидите контур квартиры и сверите его с тем, что показывают на просмотре: снесённые и перенесённые стены станут заметны.
3. Найти типовую планировку по серии дома. Для типовых домов планировка вашей квартиры известна заранее — достаточно определить серию по адресу.

Третий пункт — это к нам: введите адрес дома — сайт определит серию и покажет планировку в 3D, с несущими стенами, стояками и вентшахтами. Для просмотра перед покупкой этого хватает, чтобы понять, что в квартире можно будет поменять, а что — нет. А чтобы унести итог сверки с собой, есть отчёт «проверка перед покупкой»: вердикт по расхождениям, таблица площадей и чек-лист сделки одним PDF.

Контур под разметку электрики

Электрику и прорабу нужен не правовой документ, а план с размерами, на котором можно размечать розетки, выключатели и трассы. Госуслуги документ с таким названием не выдают — подходит любой из трёх источников:

• Поэтажный план БТИ — на нём есть линейные размеры; самый частый вариант для вторички.
• План застройщика из ДДУ — в новостройке готовый размерный план.
• Обмерный план замерщика — точнее всех, потому что снят по факту; его делает кадастровый инженер или замерщик студии ремонта.

В наших PDF-гидах по сериям страница с контуром под разметку электрики и таблицей помещений уже свёрстана: печатаете лист — и размечаете розетки прямо на плане своей типовой планировки. Гид бесплатный: найдите свой дом и скачайте его со страницы серии.

Чек-лист: что заказывать в вашей ситуации

И общий совет: документы БТИ не имеют срока годности, но банки и проектировщики просят «свежие» — обычно не старше 1–5 лет. Если план лежит с прошлой сделки, для ипотеки или согласования его, скорее всего, попросят обновить.